①投資用物件(賃貸中)として売った場合
一般的に投資家さんが投資物件として購入検討する利回り基準は表面で6.5%(実質5.5%)程度と言われています。(都内の駅近物件、ターミナル駅は除く一般的な住宅地駅の場合)
例)35㎡=1LDKの物件Aを、月々10万円で貸した場合
10万×12カ月=120万
120万÷0.065(利回り)=1850万
つまり物件Aの対投資家売却基準価格は、約1850万円となります。
②空室物件(居住用)として売った場合
居住用の場合、物件によって相場観は様々なので一概には言えませんが、上記の賃料と同じ月々10万円の予算で住宅購入した場合の売買価格を参考とします。
まず月々の管理費積立金を20,000円程度と仮定し、残り80,000円がローン返済に充てられる額と想定します。
2019年7月現在、住宅金融支援機構の35年ローン固定金利は1.21%です。
この利率で月々返済80,000円となる借入額は、およそ2700万円となります。
これに内装費や税金を約300万円を差し引いたとして、2400万円。
よって対実需客売却基準価格は2400万円という事になります。
対投資家価格1850万円とは、実に500万円以上の開きがあります。
つまり、物件Aの例では、
【賃貸客をつけてしまうと500万円以上資産価値が減る】という事になります。