売れるマンション。私たちが買いたいマンション。

時には不動産の話でも…

私たちはマンションのお部屋を買い取ってくるのがお仕事ですが、安く買えればなんだっていいわけではありません。買い取ったお部屋が売れないと、収入になりませんので、常に売ることを考えています。

つまり、売れるマンションを、買いたいんです。

売れるマンションとは、なんぞや、ですが、たくさんの要因があります。

①駅に近い。これは、当たり前のことですね。電車降りてから歩けないようなところにわざわざマンション買う人は、この人口減少の世の中であんまりいません。駅もJR路線が強いとか、急行停車駅が強いとか、ショッピングモールがある駅がいいとか、色々ありますが、とりあえずは、”駅”であれば良しとします。

②新耐震基準。昭和56年6月1日以降の建築確認をとったマンションが望ましいでしょう。ローンも、大手都市銀は旧耐震マンションにローン付をしなくなっています。しかし、旧耐震であろうと、管理が良くて補強工事をして耐震適合をとっているものもあるので、そういったものは良いものです。

③総戸数。いくら、新耐震基準であろうと、総戸数20戸未満のものはオススメできません。鉄筋コンクリートの建造物は手を加えていけば100年は使えるというのが定説です。しかし、マンションの補修にはお金がかかります。15年に1度の大規模修繕に備えるには、戸数が少ないと各戸に負担が重くなってきてしまうのです。築浅時には低く抑えられていた修繕積立金が、年々じわじわと値上げされて行き、気がつけば管理費と合わせて5万円を超えるなんてマンションがたまにありますが、ローンの支払いが終わったとて、管理費修繕積立金は払わないといけないので、退職後に毎月5、6万がのしかかってくるのは、正直しんどくなってくると思います。その点、100戸越えの大規模マンションなら、分ける分母も増えるので、そんなに変わることはないでしょう。規模が大きければ、敷地も広いので、万一建て替えとなった場合も案を出しやすいという利点もあります。

④眺望、方角。バルコニー前面が抜けていないものは、ダメです。一番よろしくないのは、向かいのお家と目線があってしまうもの。あるいは、1階。北向きもダメ。日が当たらないお部屋に、何を好き好んで借金して住むバカがおるんじゃ。と、牢獄のような部屋を「買いっす!」と持ってくる新人にため息交じりで説明をしたものです。

大まかに言うと、こんなもんです。

常に上記のことを心に留めながら、物件を探します。これって、一般の方々のお家探しと同じことかなって思います。成績が上がらない営業は、焦ってしまいこのセオリーから外れたものを買ってしまいがちなんですが、後々後悔するので、焦りは禁物です。

全てを網羅しつつお値段も納得がいくものは、なかなか見つからないものですが、買ってから何十年も住み続けるものなので、ゆっくり探していただきたいものです。

シックリクルメンバーです!本人たちの要望である人々の顔をコラしています。怒られたら消します。

私たちの仕事、売主業って?

私たちは前職で不動産業でも売主というジャンルの業種をやっていました。このシックリクルでも売主業をメインでやっています。

ん?不動産屋は不動産屋でしょ?お店はどこにあるの?ってママ友には聞かれます。店はありません。せっまい事務所に3人机を並べています。

入居前に営業の肉体を使って寸法を測ったときの写真です。営業は身長約190cmです。

この写真以外のスペースはトイレくらいです。机を3個入れるだけでぎゅうぎゅうで、誰かがトイレに行くときはハードコアメタルを流すことにしています。もちろん、接客スペースなどありません。お客さんなんて、仲良しの司法書士さんくらいしか来ないんです。

なぜか?それには売主業の説明が必要なので、致します。

えー、さて、売主業ですが…

簡単に言うと、買取屋さんです。古いマンションの1室をお安めに買ってきて、リフォームを施し中をピカピカにし、売却して、利益を少しばかり頂くというお仕事です。

売りたいお客さんに買い手さんを探してあげたり、買いたい人に物件を探してあげたりはしません。自分たちで買って所有して、売るんです。

あれ?買うときも売るときもお客さん来ないの?と思われますよね。来ないんです。

私たちが物件を買うとき、仕入れといいますが、物件の情報は仲介業者さんからもらいます。それこそ、M井のリハウスさんやT急リバブルさんやS友不動産販売さんから、「この物件、買取になりそうですよ〜(事情が色々あってお値段下がりますよ)」と言われて、お部屋を見せてもらいに行行きます。で、諸々条件が合えば、買わせてもらいます。売るときは、レインズという不動産屋しか見れないネットサイトにアップしておけば、10社以上の不動産会社さんが宣伝活動してくれて、買い手さんを探してくれます。私たちは買うときも売るときも、業者さんに仲介手数料をお支払いするので、情報をもらえたり売却の宣伝活動をしてもらえるわけです。莫大な広告費や綺麗な店舗を構える経費を出すより、仲介手数料でお願いしたほうが、こちらとしても効率的なのです。

不動産業の中でも、隙間産業、影の仕事人って感じです。

ただ、町の不動産屋さんと違い、東京なら東は足立区の端から西は高尾山の麓まで、どこにでも行きますし、どのエリアでもマンションなら買取値段をパッと答えられる知識を頭に入れ込み、実際のマンションをみれば、その建物の良し悪し、リフォームに必要な箇所と予算、売り出しの金額を短時間で出せるようにしているので、僭越ながらマンションのプロ集団(3人だけど)と言っちゃってもいいんではないかなと思っています。

じゃあ、プロから見てどんなマンションなら「買い」なのか、それはまた次の記事で…