月: 2019年3月

突然ですが、不動産業界の旧態依然とした男尊女卑体系に怒りを覚えている今日この頃です。

営業Iが「新人に説明するとき、物件を女に例えると、わかりやすいんですよね」と言い出しました。

曰く、築浅＝若い、駅近＝性格良い、大規模＝金持ってる、外観綺麗＝顔がいい、７０㎡超え＝料理うまい、眺望良い＝床上手だそうで、駅近大規模旧耐震マンションは、歳いってるけど性格良くて金持ってて昔は美人の女で「いける」とのこと。「いける」とはどういう意味か、私には良くわかりかねますが、確かにわかりやすいといえばわかりやすいです。

ただ、その後、佐藤が旧耐震なのを会社の新耐震どもが、「大規模修繕したらいいんですよ」などといじめ始めたので、不埒な輩の減俸処分を固く心に誓ったのでした。

と、どうでもいい話はどうでもよくて、旧耐震のマンションについてお話しします。

旧耐震とは、昭和５６年６月１日以前に建築確認をとって建てられた建造物のことをいいます。建築確認の時期次第なので、昭和５７年築といっても確認が昭和５６年５月であれば旧耐震です。昭和５６年６月１日以降の建築確認をとったものを新耐震といいます。

ざっくりいうと、旧耐震は震度５で倒壊のおそれがない基準で、新耐震は震度６〜７でも倒壊のおそれがない基準になります。

地震大国日本において、耐震基準が震度５までしかないとは、イコール”死”じゃないかと思いますよね。来る来る言われている首都直下地震が来たら、倒壊して死んでまうやろ！と。

一概にそうとはいえないのです。

本当に倒壊しそうな終わっているマンションもあります。

ただ、このお話では旧耐震基準のマンションでも買いなものをご紹介したいので、どんなものなら買いなのかをご紹介します。

①立地が良い。新築マンションで立地が良いものは、今後あまり望めないでしょう。開発業者はマンション建てるよりホテル建てた方が儲かるので、都心にはマンションが作られないといわれていますし、駅近くにはすでに何かが建っているので、少し駅から離れるか、郊外になってしまいます。立地の良さは、マンションに住まう以上、何ものにも代え難い財産なのです。

②大規模、１００戸以上。大きいことは、良いことです。管理費修繕積立金もお安くすみます。

③駐車場が広い。大規模マンションでも敷地にギチギチでは、将来的に建て替えを考えたときに、規模縮小となってしまいますが、敷地が広ければ建て替えて、新築分譲する余裕がうまれるので、建て替え費用に積み増すことが出来ます。

④耐震補強してある。主要幹線道路沿いのマンションは、耐震診断が義務付けられており、耐震補強に補助金が出るので、補強工事がなされているものが結構あります。外壁に鉄の柱でバッテンされているヤツがそれです。ちょうどバッテンが来るバルコニー位置だと、眺望が塞がれますので、その部屋は避けて貰えばいいでしょう。耐震補強してあって、耐震適合証明が発行されていれば、それはもう新耐震基準なのです。ローン控除だって使えます。

 

 

⑤フラット３５適合証明が出る。フラット３５とは、簡単にいうと国でやっている住宅政策の一つで、金融機関で組んだ住宅ローンを機構が引き受けるというものなので、比較的審査が緩く、収入が多くなくても通るものになります。ただ、国民が安心して暮らせる住宅を供給するという大義名分があるので、建物の構造や管理状態に一定の基準があり、建築士のお墨付きが必要となります。つまり、耐震適合が叶わなくても、フラット３５適合証明が出るということは、安心な建造物で管理もしっかりしているといえるでしょう。

以上５点をふまえて、市場を見渡してみれば、希望のお部屋の選択肢が広がるのではないでしょうか。

ただ、中がボロボロの昭和５３年のものを自分でリフォームするのは、かなり荷が重いので、売主業者がリフォームしてあるものを買うのが、得策かなと思います。業者ものは高いと言われますが、最低でも２年の瑕疵担保がありますし、設備は新築同様の高級品が入っています。

立地にこだわりがあるのでしたら、旧耐震も一度検討に入れてみていただけたらと思います。

社長佐藤、昔々、エロライターをほんのちょっとだけやっていました。お母さんにバレてやめました。最近も、辞めた会社に嫌がらせ受けてるって言ったら、弁護士がすぐ差し出されるくらい、育ちが良いんです。

エロはいいです。欲望のありかが明確なので、文章がその一点に向かって集約せざるを得なくて、それが清々しいと思っていました。

そう、欲望は明確な方が清々しく、美しい。

不動産もまた然り。

売りたい時、買いたい時、自分がなにを目的にしているのか、明確にした方が良いです。

「なんでも良いから、高く売りたい」「片付けもいっそやりたく無い、面倒は嫌だ」「イケメン仲介に売るような（買うような）顔で翻弄して楽しみたい」

高額なお金が動く場面では、迷いますし、悩みます。年間何１０件も売買を繰り返す私ら買取屋でも、買うときは怖くてたまらないものです。怖く無い奴は、ど新人かIQ低めの人です。迷う時でも、自分が不動産売買を通して本当に何をしたいのか、よく考えると、なにかが残るはずです。

何かを諦めて買う（売る）ではなく、一番大事な何かのために買う（売る）と考えれば、スッキリ迷いは去ります。

ママ友に購入を相談されることもあるのですが、不動産屋からすると物件のアラが見えてしまうんです。で、あーだこーだ助言はするんですが、どーしても欲しい！って思うんであれば、なんで欲しいのか言葉にしてみて、まだ欲しければ、誰になんと言われようと、お買いなさいよ、と言っています。

あと、このご時世、不動産取引が一生に一度の買い物では無くなっています。一般の方でも住み替え前提で何度も売り買いするのが、普通のことになってきているので、初めてでドキドキしても、臆せず不動産の海に飛び込んでみてください。

みなさん、地球のこと考えていますか？私はたまに考えます。映画のドラえもんをみたりしたら、考えます。恐竜が滅び、氷河期がきて、なんやかんやして今があるわけです。人間も滅びて、また同じようなサイクルが繰り返されるのではないんかねぇ、なんて考えます。

その証拠に南極の氷は溶け続け、台風は年々威力を増し、平均気温は上がる一方です。

そう、今や、地球温暖化は待った無し。夏は、暑い。

エアコンは必需品！

しかし、恐ろしいことに、３０年前の日本ではエアコンはリビングに１台あれば良しとされていたのです。エアコンなんて買ってきてつければいいじゃないって思われますよね。

それは、違います。

エアコンは部屋の外に室外機を置かないといけませんし、室外機とつなぐためのホースを通す穴が壁に必要なんです。これが、リビングと反対側のマンション廊下側の居室に開いていないことが多い！

さらに、新たに穴、マンションの外壁に開けられないんです。マンションの外壁は躯体と言って、建物を支える大事な構造物なので、ひょいひょい開けさせてもらえるものではないんです。申請を出せば開けさせてくれるマンションもありますが、室外機の問題が出てきます。マンションの共用部である廊下には室外機を置けないことが多いんです。

じゃあ、廊下側の居室にはエアコンをつけられないのか？夏、エアコン無しでどうやって寝ろっていうんだ。

エアコンのあるリビングに家族みなさんで集まって眠ったら、否が応でも家族が仲良くなりますし、それもいいんですが、やはりお子さんの反抗期は越せないです。なんのための３LDKだって話です。

解決策その１は、ウィンドウファンをつける、です。窓にぱかっとはめる簡易型の冷房機があるんで、それをつけたら６畳間くらいなら問題なく冷やせます。ただ、窓が半分塞がれてしまうので、美しくはないです。

解決策その２は、壁をふかして（壁を部屋側に造作して空間を作ること）バルコニー側までドレーンを伸ばすように工事します。大抵、途中にはりがあって、当然はりに穴を開けてはいけないので、その下を通したり、とにかく大工事になります。壁をふかしているので、部屋も小さくなります。バルコニーまで管を持ってきたら、すでに開いている穴に通して完了です。穴が少なければ、１つの室外機で２台のエアコンをつけられるマルチ型エアコンをつけてもらうように、工事しておきます。

エアコンの問題には、いつも頭を悩まされます。

ご自分でリフォームの手配を考えておられる方は、購入前にマンションのエアコン事情、室外機置き場と壁に穴が開いているか、エアコン用の穴あけを許可されるのか、をぜひご確認いただきたいです。

 

マンションを買おうと思った時、新築を買いますか？中古を買いますか？

２０年前くらいまでは、新築マンション１択の人が大多数だったかと思います。しかし、新築マンションの値段は高騰しているし、マンションを建てる用地は都内の便利な場所にはどこにもなく、これからはマンションを購入するといえば、利便性の高い場所に建つ新耐震基準の中古マンションをリフォームして住まうというのが主流になるのかなと思います。

リフォームをしてあるお部屋を買うのであれば、問題はないのですが、自分たち好みのリフォームをやりたい！という方は、気をつけるポイントがいくつもあります。

まず、大元の共有配管はいじれません。図面でパイプスペースなどと書かれている場所です。そこから給排水や排気やガスを供給しなければならないので、風呂の位置を大胆に変えるなんてことは、できなくはないけど、配管の勾配が足りなくて水が上手く流れなくなる恐れもあるので、オススメはしません。

水回り施設、風呂、トイレ、洗面、洗濯機パンはできれば同じところに、新しいものを入れ替えると考えたほうがいいでしょう。

一番よくある設備の移動は、キッチンを対面にするものでしょうか。これは、床下が十分に無い場合、配管を通せないので床をかなりあげなくてはならなくなります。バリアフリーにすることを考え、キッチンのために全部屋の床をあげる羽目になると、コストもかかりますし、天井が低くなりますので、オススメしません。床下があるかどうかは、バルコニーの床面とお部屋の床面の高さを比べてみてください。段差があまりないものは、マンションのスラブ面と床の間に空間がないということになります。

平成築のマンションなら、そんなにおかしな水回りの配置になっていないはずなので、自分で工務店を手配して希望通りのものにしようと思われる方は、平成築、特に平成一桁台に建てられたものなら値段もこなれてきているので、オススメです。

ざっくりとですが、リフォームに関して書いてみました。今後はもっと細かい話しもしていきたいです。